金融街控股股份有限公司
公司债券（第四期）信用评级叙述
编号：CCXI-20242725D-01
金融街控股股份有限公司
声 明
? 本次评级为托福评级，中诚信海外偏激评估东说念主员与评级托福方、评级对象不存在职何其他影响本次评级举止孤苦、
客不雅、刚正的关联关系。
? 本次评级依据评级对象提供或照旧讲求对外公布的信息，以偏激他凭据监管章程汇聚的信息，中诚信海外按照关联
性、实时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信海外对于关联信息的正当性、信得过性、齐全性、准
确性不作任何保证。
? 中诚信海外及款式东说念主员履行了尽责走访和诚信义务，有充分事理保证本次评级革职了信得过、客不雅、刚正的原则。
? 评级叙述的评级论断是中诚信海外依据合理的里面信用评级尺度和按序、评级法子作念出的孤苦判断，未受评级托福
方、评级对象和其他第三方的侵扰和影响。
? 本评级叙述对评级对象信用景色的任何表述和判断仅四肢关联方案参考之用，并不料味着中诚信海外实质性建议任
何使用东说念主据此叙述遴选投资、假贷等来回举止，也弗成四肢任何东说念主购买、出售或捏有关联金融居品的依据。
? 中诚信海外分歧任何投资者使用本叙述所述的评级完结而出现的任何损失负责，亦分歧评级托福方、评级对象使用
本叙述或将本叙述提供给第三方所产生的任何后果承担背负。
? 本次评级完结自本评级叙述出具之日起奏凯，灵验期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信海外将依期
或不依期对评级对象进行追踪评级，凭据追踪评级情况决定防守、变更评级完结或暂停、阻隔评级等。
追踪评级安排
? 凭据关联监管章程以及评级托福公约商定，中诚信海外将在评级完结灵验期内进行追踪评级。
? 中诚信海外将在评级完结灵验期内对评级对象风险程度进行全程追踪监测。发生可能影响评级对象信用水平的紧要
事项，评级托福方或评级对象应实时告知中诚信海外并提供关联贵府，中诚信海外勉强关联事项进行必要走访，及
时对该事项进行分析，据实说明或诊治评级完结，并按照关联功令进行信息败露。
? 如未能实时提供或断绝提供追踪评级所需贵府，或者出现监管章程的其他情形，中诚信海外不错阻隔或者取销评级。
中诚信海外信用评级有限背负公司
金融街控股股份有限公司
刊行东说念主 金融街控股股份有限公司
金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科投资者公开辟行公司
债券（第四期）
（品种一） AAA
本期债项评级完结
金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科投资者公开辟行公司
债券（第四期）
（品种二） AAA
本期债券品种一、品种二总共刊行界限不逾越 25 亿元（含 25 亿元）
，其中
品种一期限为 5 年期，附第 3 年末投资者回售弃取权和刊行东说念主诊治票面利率
刊行要素 弃取权；品种二期限为 7 年期，附第 5 年末投资者回售弃取权和刊行东说念主诊治
票面利率弃取权。本期债券按年付息、到期一次还本。召募资金拟用于偿还
回售的公司债券本金。
中诚信海外详情了金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”或“公
司”）领有强有劲的推动支捏、自捏物业为现款流及利润形成补充以及融资
评级不雅点
渠说念带领等方面的上风。同期中诚信海外温暖到房地产行业风险、部分款式
开辟后果较低、盈利情况捏续承压等成分对公司商量及信用景色酿成的影
响。
正 面
? 公司推动北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区国资委旗下蹙迫的资
产管制平台。公司四肢金融街集团中枢业务板块，在资金和业务协同等方面捏续得到控股推动的支捏
? 公司大部分自捏物业位于北京金融街区域，稀缺及优厚的地舆位置使得投资物业捏续保捏较高的出租率及房钱
水平，为公司提供自由的现款流和利润
? 公司领有畅达且多元的融资渠说念，融资成本上风强
关 注
? 房地产行业供求关系发生紧要变化，对公司商量刻毒更高挑战
? 部分款式靠近较大去化压力、后续开辟后果有待温暖
? 2023年公司出现蚀本，盈利情况捏续承压
款式负责东说念主：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn
款式组成员：杜志英 zhydu@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(027)87339288
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? 财务约略
金融街控股（归并口径） 2021 2022 2023 2024.3/2024.1~3
钞票总共（亿元） 1，647.80 1，530.75 1，443.72 1，403.42
整个者权力总共（亿元） 425.96 424.21 402.10 395.57
欠债总共（亿元） 1，221.85 1，106.54 1，041.62 1，007.85
总债务（亿元） 833.38 801.40 760.14 774.95
营业总收入（亿元） 241.55 205.06 125.71 61.48
净利润（亿元） 15.81 6.47 -21.57 -2.17
EBITDA（亿元） 32.93 20.60 -2.29 --
商量举止产生的现款流量净额（亿元） 38.93 56.11 60.58 1.88
营业毛利率（%） 21.45 15.64 7.34 10.00
净欠债率（%） 154.15 149.45 155.37 163.90
EBIT 利润率（%） 12.76 9.09 -3.09 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 0.78 0.54 -0.07 --
注：1、中诚信海外凭据公司提供的经致同管帐师事务所（至极庸碌结伴）审计并出具尺度无保寄望见的 2021~2023 年审计叙述和 2024 年一季度
财务报表整理，其中，2021 年、2022 年财务数据差别礼聘了 2022 年、2023 年审计叙述期初数，2023 年财务数据礼聘了 2023 年审计叙述期末
数；2024 年一季报未经审计；2、本叙述中所援用数据除特出诠释外，均为中诚信海外统计口径，其中“--”暗意不适用。
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刊行东说念主约略
公司诞生于 1992 年，前身是北京市金融街建设开辟公司。2000 年 6 月通过钞票置换在深圳证券
来回所上市，股票代码 000402.SZ。公司当今主要业务板块包括房地产开辟、物业租借及物业经
营等关联业务，款式主要聚拢于五大城市群中心城市（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中
游）和支配一小时交通圈卫星城/区域，铁心 2024 年 3 月末，公司已完成对五大城市群 16 个重心
城市的布局，领有款式全口径可结预谋划建筑面积 1，337 万平米。比年来，公司营业收入随房地
产款式结转界限下跌而呈逐年回落趋势。
图 1：2023 年收入组成情况 图 2：比年来收入走势
贵府开头：公司年报，中诚信海外整理 贵府开头：公司年报，中诚信海外整理
产权结构：过程增发及本钱公积转增股本，铁心 2024 年 3 月末，公司注册本钱为 29.89 亿元，北
京金融街投资（集团）有限公司偏激一致行动东说念主捏股比例为 36.77%，系公司控股推动，公司履行
律例东说念主为北京市西城区东说念主民政府国有钞票监督管制委员会（以下简称“北京市西城区国资委”）
。
本期债券约略
本期债券品种一、品种二总共刊行界限不逾越 25 亿元（含 25 亿元）
，其中品种一期限为 5 年期，
附第 3 年末投资者回售弃取权和刊行东说念主诊治票面利率弃取权；品种二期限为 7 年期，附第 5 年末
投资者回售弃取权和刊行东说念主诊治票面利率弃取权。本期债券按年付息、到期一次还本。召募资金
拟用于偿还回售的公司债券本金。
本期债券拟用于偿付公司存量有息债务，如刊行告捷，对公司债务总界限不会产生紧要影响，债
务期限结构将有所优化。沟通到公司融资渠说念畅达，备用流动性较好，中诚信海外合计，公司有
较为满盈的资金偿付本期债券的本金和利息。
刊行东说念主信用质地分析抽象
争形式进一步露馅；揣度 2024 年房地产销售下行压力仍存，行业形式及区域分化加重，但在利好政策的提
振下，行业或将加快插足筑底回稳期。弥远来看，随供求关系形式的变化，房地产行业需探索成就新发展模
式，发展模式的转念将对房地产企业商量智商刻毒更高条件。
受多重成分肖似影响，2023 年房地产销售界限已降至比年来的谷底，以央国企为主的竞争形式进
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一步露馅；城市能级间分化加重，揣度一线城市及强二线城市楼市房价指数保捏增幅；库存水平
高涨的趋势或将延续，房地产企业去化周期或将进一步延长；销售低迷，加之市集对房地产预期
及非中枢城市钞票价钱信心不及，房地产行业投资举止收缩；面前房地产行业政策环境捏续回暖，
房企多重再融资渠说念角落诞生。揣度 2024 年，房地产销售下行压力仍存，行业形式及区域分化加
剧；城中村改造、保障性住房、
“平急两用”四肢“三大工程”将插足发展快车说念，有助于稳增长、
稳预期、稳投资，不外，
“三大工程”主要聚拢在重心城市，财政造血智商强、东说念主口基数大的城市
有望最初放量；投资端仍将低迷，区域分化更为光显；房企金融资源将企稳回升，融资环境将进
一步改善，但企业本人造血智商的收复仍是可捏续发展骨子。弥远来看，随供求关系形式的变化，
房地产行业需探索成就新发展模式，发展模式的转念将对房地产企业商量智商刻毒更高条件。
详见《中国房地产行业揣度，2024 年 1 月》，叙述承接 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/10920?type=1
中诚信海外合计，公司房地产业务具有一定例模上风，但销售事迹在外部不利环境影响下同比下滑，且
部分款式靠近较大去化压力，运营后果有待普及。公司地皮储备充沛且拿地策略较为严慎，加之优质的
自捏物业能为其提供自由现款流入，举座商量慎重度高。
金融街控股坚捏城市群深耕策略，具有一定例模上风，2023 年以来公司销售承压。
公司坚捏深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展策略，
款式主要聚拢于北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及支配中心城市，铁心 2023 年末，公
司已进驻五大城市群中 16 个重心城市1，区域布局较为完善。款式建设方面，2023 年款式开工节
奏随新增地皮储备减少有所放缓，完竣面积同比下跌 28.68%，但界限尚可，为当期结算事迹提供
一定保障。2024 年一季度，受新获取款式开工影响，公司新开工面积同比高涨。
表 1：公司房地产业务运营情况（万平方米）
款式 2021 2022 2023 2024.1~3
新开工面积 153 64 24 25
完竣面积 243 258 184 9
注：以上开辟数据为全口径数据。
贵府开头：公司提供，中诚信海外整理
公司房地产开辟款式并表及权力比例较高，配合方主要以国有布景开辟商为主，配合方较为自由。
从居品类型来看，公司销售居品涵盖商务和住宅地产两类，2023 年住宅销售签约占比均逾越 90%。
款式遴选降价销售策略，销售金额同比下跌 26.35%，事迹阐扬弱于行业平均水平，但仍具有一定
界限上风。2024 年 1~3 月，公司销售继续承压。
表 2：比年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）
销售面积（全口径） 175 139 112 19
销售金额（全口径） 339 315 232 38
销售均价（全口径） 1.94 2.27 2.07 2.02
贵府开头：公司提供，中诚信海外整理
从销售区域来看，公司房地产开辟款式漫步在北京、广州、重庆、上海、天津等一、二线城市及
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支配城市，捏续深耕五大城市群，保捏了一定的区域竞争实力。受益于公司在北京地区较大界限
的在售货值以及长三角地区较高的景气度，京津冀和长三角为公司销售的主力区域，2023 年，两
区域销售事迹总共占比约 80%。揣度过去跟着京津冀地区存量款式的去化，公司区域聚拢度将进
一步提高。
表 3：公司全口径销售区域漫步情况（亿元）
区域
销售金额 销售金额占比 销售金额 销售金额占比
京津冀 135.82 58.49% 26.90 71.60%
长三角 49.18 21.18% 3.60 9.58%
大湾区 22.08 9.51% 1.38 3.66%
成渝 14.21 6.12% 5.25 13.98%
长江中游 10.94 4.71% 0.44 1.18%
总共 232.24 100.00% 37.57 100.00%
注：京津冀含北京、廊坊、遵化、天津，长三角含上海、苏州、无锡、嘉兴，成渝含重庆、成齐；大湾区含广州、佛山、东莞、深圳、
惠州；长江中游含武汉。
贵府开头：公司提供，中诚信海外整理供，中诚信海外整理
公司可结算资源较大，区域布局较为平衡，但部分款式靠近较大去化压力，运营后果有待普及。
从地皮储备情况来看，铁心 2024 年 3 月末，金融街在寰球 16 个城市和地区领有款式全口径可结
预谋划建筑面积 1，337 万平米（对应权力谋划建筑面积 1，080 万平米）
，保捏较大界限，可空闲未
来较万古刻的开辟需求。从区域漫步来看，公司地皮储备面积前三大城市惠州、北京及天津总共
占比逾越 45%，其余城市漫步相对平衡。受市集环境及谋划诊治等影响，公司部分款式工程程度
受到影响导致去化周期偏长，款式盘活率较低，中诚信海外将对公司款式开辟后果的后续改善情
况保捏温暖。2023 年来公司新增地皮储备较少，过去推盘谋划以存量款式为主，跟着主力区域优
质款式的快速滥用，存量款式对销售事迹的守旧力度逐渐收缩。
表 4：铁心 2024 年 3 月末公司地皮储备区域漫步明细（万平方米）
城市 可结算建筑面积 占比
惠州 276.04 20.65%
北京 194.13 14.52%
天津 164.68 12.32%
廊坊 123.69 9.25%
武汉 108.73 8.13%
重庆 108.15 8.09%
苏州 82.62 6.18%
广州 63.67 4.76%
佛山 52.72 3.94%
遵化 40.92 3.06%
上海 37.93 2.84%
无锡 31.10 2.33%
成齐 23.71 1.77%
嘉兴 14.90 1.11%
东莞 8.03 0.60%
深圳 6.02 0.45%
总共 1，337.06 100.00%
贵府开头：公司提供，中诚信海外整理
公司拿地较为严慎，款式获取力度大幅放缓；信用类融资占比高，但公司融资渠说念畅达且融资成
本低，举座商量慎重度高。
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比年来公司地皮投资策略较为严慎，拿地金额占全年销售的比例保捏在 30%以下。具体来看，公
司仍主要布局在五大城市群，2021 年在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安共获取 8 个款式，
其中嘉兴为新插足城市；除天津款式为收并购方式获取外，其他均为招拍挂方式，由于当期获取
的上海、无锡及天津款式地价较高，新增平均楼面地价有所增长。2022 年公司仅通过股权收购方
式获取了位于天津的住宅款式，权力比例为 34%。2023 年，公司通过招拍挂方式在苏州获取 1 个
住宅款式，权力比例为 80%。2024 年一季度，公司通过股权收购在天津获取 2 个款式，过去公司
将继续保捏审慎的地皮投资策略，并积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资
模式。
表 5：比年来公司地皮储备情况（个、亿元、万平方米）
打算 2021 2022 2023 2024.1~3
新拓展款式 8 1 1 2
新增地皮金额（权力口径） 65 11.78 9.87 4.35
新增地皮谋划建筑面积（权力口径） 95 8.35 9.26 12.20
贵府开头：公司提供，中诚信海外整理
融资方面，公司有息债务以债券融资、银行借款和债务融资用具为主，
亚洲偷拍铁心 2024 年 3 月末总共占
总债务的比重为 65.41%。2023 年以来，跟着公司压降银行借款及相信借款界限，公司总债务规
模有所下跌。受益于非标融资比重下跌以及新发公开市集债券融资成本较低，公司举座融资成本
捏续裁汰，具有融资成本上风。债务期限方面，公司诳骗融资窗口期新发债券替换的存量债务，
加之偿还到期债务，铁心 2024 年 3 月末，短期债务占总债务的比重降至 5.06%。举座来看，公司
债务融资用具刊行较为顺畅，利率处于同业业较优水平，商量慎重度高。
图 3：铁心 2024 年 3 月末公司总债务组成 图 4：铁心 2024 年 3 月末公司总债务漫步情况（亿元）
贵府开头：公司财务报表，中诚信海外整理 贵府开头：公司财务报表，中诚信海外整理
公司自捏物业位置优厚，为其现款流及利润形成较好补充；受益于旅游出行市集回暖，2023 年以
来物业商量板块收入增长较快。
公司在北京、天津、上海和重庆等一二线城市捏有写字楼、贸易、酒店等业态的物业，铁心 2024
年 3 月末捏有款式可出租面积约为 123.37 万平方米，其中写字楼可出租面积占比约 44%，主要位
于北京市金融街区域。公司自捏物业位置优厚，物业结构合理，举座出租率防守在高位。2022 年
在市集诊治环境中公司减免房钱 0.92 亿元，物业租借收入处于相对低位；2023 年公司通过转换
业务模式、加强招商管制、提高客户体验等方式，加之重心款式上海静安融悦中心 A 栋完成大客
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户签约， 2023 年公司完毕物业租借收入 18.26 亿元，
使得公司商量事迹保捏高涨。 同比增长 12.32%；
率有所下滑，过去在经济波动和竞争日趋锐利的布景下，需温暖物业出租率阐扬情况。
表 6：比年来公司主要捏有出租的物业情况（万平方米）
城市 主要业态 款式称号 权力
可出租面积 2021 2022 2023 2024.1~3
金融街中心 100% 111，160 80% 96% 91% 89%
写字楼 金融街（月坛）中心部分（不
含金融集）
北京
金融街购物中心 100% 88，384 99% 98% 97% 96%
贸易 金融街（西单）购物中心 100% 48，414 100% 100% 100% 100%
北京门头沟融悦中心 80% 32，605 78% 80% 56% 53%
金融街海伦中心 100% 89，618 76% 73% 75% 76%
写字楼
上海 静安融悦中心 A 栋 100% 78，198 -- -- 100% 100%
贸易 上海金融街购物中心 100% 57，144 -- -- 94% 92%
写字楼 天津金融街南开中心 100% 83，374 71% 53% 58% 58%
天津
写字楼 大家金融中心 100% 97，971 64% 58% 57% 56%
一期约 6.4 万
平米，出租率
重庆 贸易 磁器口后街（一二期） 100% 87，643 47% 71% 71%
未开业
贵府开头：公司提供，中诚信海外整理
商量物业方面，公司领有金融街公寓、天津瑞吉酒店和惠州喜来登酒店等商量物业，铁心 2024 年
入住率、客流量均完毕较快增长，完毕物业商量收入 4.38 亿元，同比增长 79.74%；2024 年 1~3
月，公司完毕物业商量收入 0.90 亿元。
中诚信海外合计，2023 年以来，房地产开辟业务毛利率下滑对举座商量业务酿成连累，公司净利润率呈下跌
态势，并出现蚀本，盈利情况捏续承压；公司钞票及欠债界限举座呈下跌态势，财务杠杆有所波动；公司对
外筹资的依赖程度有所下跌，但债务界限仍较大，偿债打算阐扬较弱。
公司商量性业务利润捏续下滑，2023 年呈蚀本水平，钞票减值对利润形成一定侵蚀，盈利情况值
得温暖；受投资程度放缓及蚀本影响，公司总钞票及欠债界限有所下跌，财务杠杆仍有改善空间。
公司以房地产开辟为主业，房地产开辟收入占比保捏在 80%以上，物业出租业务可对营业收入提
供自由补充。比年来公司营业收入呈波动态势，房地产开辟收入占比保捏在较高水平，物业租借
业务可对营业收入提供自由补充。2023 年受行业诊治影响，公司房产开辟收入同比下滑 45.49%；
因利润空间较低款式结转，房地产销售毛利率转负。物业出租及物业商量业务事迹举座阐扬较好，
毛利率亦有所回升。技术用度方面，2023 年受利息用度高涨影响，公司技术用度界限同比高涨
续收窄导致公司商量性业务利润大幅下滑至蚀本水平，同期部分房地产开辟款式计提减值，当期
公司蚀本 21.57 亿元。2024 年 1~3 月，主要受益于长三角区域款式结算界限高涨，公司营业收入
同比大幅增长，但营业毛利率仍一般，加之较大界限财务用度，商量性业务利润仍呈蚀本状态。
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举座来看，受市集环境影响，公司款式盈利捏续承压，仍靠近较大的蚀本压力。
动钞票以货币资金、存货和其他应收款为主。由于 2023 年销售回款减少以及偿还金融机构借款，
公司货币资金余额有所减少；受调控政策以及区域竞争加重等成分影响，部分款式去化速率不达
预期，开辟居品界限和占比防守在较高水平，2023 年以来因新获取款式逐渐完竣，开辟居品占比
进一步升高，存货结构有待改善，存货盘活率亦有待普及。其他应收款主要由于公司向参股款式
提供一定例模拆借资金形成，跟着配合款式回款保捏下跌态势。公司非流动钞票以投资性房地产
为主，2023 年以来保捏自由。铁心 2024 年 3 月末，公司总钞票界限较年头小幅下跌。
欠债方面，除有息欠债以外主要为预收款项、应答款项和其他应答款，比年来举座呈下跌态势。
整个者权力方面，2023 年，受商量事迹蚀本影响，未分拨利润下跌并带动整个者权力界限小幅下
降。财务杠杆方面，比年来，公司通过销售回款、减少拿地开支以及管制钞票等方式回笼资金并
压降债务，但受货币资金及整个者权力下跌影响，净欠债率有所波动，财务杠杆仍有改善空间。
表 7：比年来公司财务打算（亿元、%）
营业总收入 241.55 205.06 125.71 61.48
营业毛利率 21.45 15.64 7.34 10.00
商量性业务利润 15.33 0.29 -22.95 -1.72
投资收益 10.12 5.81 0.08 0.11
公允价值变动损益 8.54 4.90 1.77 0.00
钞票减值损失 7.31 3.70 4.29 0.00
净利润 15.81 6.47 -21.57 -2.17
EBIT 利润率 12.76 9.09 -3.09 --
总钞票 1，647.80 1，530.75 1，443.72 1，403.42
货币资金 178.54 168.75 137.99 129.21
存货 842.52 742.95 692.01 658.32
存货盘活率 0.23 0.22 0.16 0.33*
开辟成本/存货 73.03 64.27 56.36 --
其他应收款 82.74 76.78 68.62 69.94
投资性房地产 387.41 394.32 395.37 395.62
预收款项（含合同欠债） 141.58 98.54 115.93 72.91
应答账款 94.68 86.53 68.44 63.11
其他应答款 92.23 61.62 61.56 75.40
总欠债 1，221.85 1，106.54 1，041.62 1，007.85
少数推动权力 54.73 44.92 42.72 38.71
整个者权力 425.96 424.21 402.10 395.57
净欠债率 154.15 149.45 155.37 163.90
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偿债打算阐扬较弱。
少地皮投资及款式建设支拨，商量举止现款仍保捏流入态势。由于公司拿地策略较为严慎，公司
对于配合款式的投资举止流出界限不大，肖似收到参股公司分成款，投资举止现款为净流入状态。
跟着公司偿还部分到期债务且新增债务界限捏续下跌，筹资举止现款流捏续净流出。2024 年 1~3
月，跟着公司销售界限下跌，回款界限同比大幅下跌，商量性举止现款流呈小幅净流入态势。
受销售回款降幅较大影响，销售商品、提供劳务收到的现款对总债务的遮掩智商有所下跌；商量
性业务利润蚀本亦导致 EBITDA 对债务本息的保障智商很弱。公司诊治债务期限结构，短期债务
占比降至较好水平，非受限货币资金对短期债务的遮掩智商有所普及。
表 8：比年来公司现款流及偿债打算情况（亿元、%、X）
商量举止现款流净额 38.93 56.11 60.58 1.88
销售商品、提供劳务收到的现款 246.66 184.65 155.36 19.28
投资举止现款流净额 40.76 12.72 3.74 0.07
筹资举止现款流净额 -89.95 -78.18 -96.35 -9.97
总债务 833.38 801.40 760.14 774.95
短期债务/总债务 15.49 17.50 2.18 5.06
总债务/EBITDA 25.31 38.90 -331.37 --
EBITDA 利息保障倍数 0.78 0.54 -0.07 --
非受限货币资金/短期债务 1.37 1.19 8.16 3.23
总债务/销售商品、提供劳务收到的现款 3.38 4.34 4.89 10.05*
注：加“*”照旧年化处理
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公司与多家贸易银行保捏迢遥的配合关系，铁心 2024 年 3 月末，公司共得到银行授信额度 1，017
亿元，其中尚未使用额度为 741 亿元，备用流动性满盈。
受限钞票方面，铁心 2024 年 3 月末，公司受限钞票总共 424.92 亿元，主要用于坐蓐商量关联的
借款抵质押，以存货和投资性房地产为主，受限钞票占总钞票比重为 30.28%。
其他事项
担保方面，铁心 2024 年 3 月末，公司为商品房承购东说念主因银行典质贷款提供的阶段性担保余额为
末公司不存在紧要未决诉讼。
过往债务践约情况：凭据公司提供的《企业信用叙述》及关联贵府，2021~2024 年 4 月，公司所
有借款均到期还本、按期付息，未出现蔓延支付本金和利息的情况。凭据公开贵府炫耀，铁心报
告出具日，公司在公开市集无信用负约记载。
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假定与预测2
刊行东说念主过去预测情况较最新主体叙述无变化。
诊治项
刊行东说念主其他诊治成分较最新主体叙述无变化。
外部支捏
刊行东说念主外部支捏情况较最新主体叙述无变化。
评级论断
说七说八，中诚信海外评定“金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科投资者公开辟行公司债
券（第四期）（品种一）”的信用等第为 AAA；评定“金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科
投资者公开辟行公司债券（第四期）
（品种二）
”的信用等第为 AAA。
刊行东说念主关联的蹙迫假定，可能存在中诚信海外无法料念念的其他事项和假定成分，该等事项和假定成分可能对预测性信息酿成影响，因此，前述的
预测性信息与刊行东说念主的过去履行商量情况可能存在各异。
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附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（铁心 2024 年 3 月
末）
贵府开头：公司提供
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附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要打算（归并口径）
财务数据（单元：万元） 2021 2022 2023 2024.3/2024.1~3
货币资金 1，785，399.46 1，687，549.86 1，379，876.16 1，292，073.62
其他应收款 827，412.55 767，771.28 686，236.97 699，380.32
存货 8，425，221.48 7，429，548.42 6，920，059.50 6，583，211.47
弥远投资 471，111.45 522，459.63 483，748.27 484，692.81
固定钞票 287，736.97 250，784.61 242，710.15 240，413.16
在建工程 78，290.77 0.00 0.00 0.00
无形钞票 56，343.30 38，688.91 37，007.84 36，524.95
投资性房地产 3，874，096.40 3，943，211.01 3，953，747.40 3，956，180.13
钞票总共 16，478，038.28 15，307，530.67 14，437，185.26 14，034，238.25
预收款项 1，415，790.83 985，418.92 1，159，256.28 729，117.99
其他应答款 922，341.97 616，237.08 615，576.33 754，020.55
短期债务 1，291，151.48 1，402，362.38 165，837.52 392，494.05
弥远债务 7，042，663.02 6，611，622.59 7，435，558.17 7，356，971.27
总债务 8，333，814.49 8，013，984.97 7，601，395.69 7，749，465.32
净债务 6，565，967.31 6，339，666.52 6，247，351.16 6，483，223.33
欠债总共 12，218，470.81 11，065，445.48 10，416，188.87 10，078，538.82
整个者权力总共 4，259，567.47 4，242，085.19 4，020，996.39 3，955，699.42
利息支拨 423，402.87 381，600.49 342，419.20 --
营业总收入 2，415，531.36 2，050，578.01 1，257，063.28 614，786.43
商量性业务利润 153，340.85 2，857.86 -229，493.50 -17，198.68
投资收益 101，225.85 58，060.98 801.28 1，072.53
净利润 158，117.72 64，747.71 -215，660.12 -21，748.32
EBIT 308，172.83 186，464.02 -38，822.65 --
EBITDA 329，256.14 205，999.48 -22，939.24 --
销售商品、提供劳务收到的现款 2，466，622.38 1，846，491.85 1，553，575.02 192，763.26
商量举止产生的现款流量净额 389，300.74 561，119.42 605，777.53 18，775.87
投资举止产生的现款流量净额 407，551.24 127，190.33 37，399.59 711.96
筹资举止产生的现款流量净额 -899，530.48 -781，843.05 -963，460.71 -99，696.11
财务打算 2021 2022 2023
营业毛利率（%） 21.45 15.64 7.34 10.00
技术用度率（%） 11.31 12.87 23.07 11.73
EBITDA 利润率（%） 13.63 10.05 -1.82 --
EBIT 利润率（%） 12.76 9.09 -3.09 --
净钞票收益率（%） 3.71 1.52 -5.22 -2.18*
存货盘活率（X） 0.23 0.22 0.16 0.33*
钞票欠债率（%） 74.15 72.29 72.15 71.81
总本钱化比率（%） 66.18 65.39 65.40 66.21
净欠债率（%） 154.15 149.45 155.37 163.90
短期债务/总债务（%） 15.49 17.50 2.18 5.06
非受限货币资金/短期债务（X） 1.37 1.19 8.16 3.23
经诊治的商量举止产生的现款流量净额/总债务（X） 0.00 0.02 0.03 --
经诊治的商量举止产生的现款流量净额/短期债务（X） -0.03 0.13 1.59 --
商量举止产生的现款流量净额利息保障倍数（X） 0.92 1.47 1.77 --
总债务/销售商品、提供劳务收到的现款（X） 3.38 4.34 4.89 10.05*
总债务/EBITDA（X） 25.31 38.90 -331.37 --
EBITDA/短期债务（X） 0.26 0.15 -0.14 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 0.78 0.54 -0.07 --
注：1、2024 年一季报未经审计；2、中诚信海外分析时将公司计入其他应答款的有息部分诊治至弥远债务；3、将合同欠债差别计入预收款项；
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附三：基本财务打算的狡计公式
打算 狡计公式
短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债/来回性金融欠债+应答单据+
短期债务
一年内到期的非流动欠债+其他债务诊治项
弥远债务 弥远借款+应答债券+租借欠债+其他债务诊治项
总债务 弥远债务+短期债务
资 非受限货币资金 货币资金-受限货币资金
本 净债务 总债务-非受限货币资金
结
构 钞票欠债率 欠债总数/钞票总数
经诊治的整个者权力 整个者权力总共-夹杂型证券诊治
总本钱化比率 总债务/(总债务+经诊治的整个者权力）
净欠债率 净债务/经诊治的整个者权力
弥远投资 债权投资＋其他权力用具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融钞票＋弥远股权投资
经 应收账款盘活率 营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资诊治项平均净额）
营
效
率 存货盘活率 营业成本/存货平均净额
营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入
技术用度总共 销售用度+管制用度+财务用度+研发用度
技术用度率 技术用度总共/营业收入
营业总收入-营业成本-利息支拨-手续费及佣金支拨-退保金-赔付支拨净额-索求保障合同准
盈 商量性业务利润
利 备金净额-保单红利支拨-分保用度-税金及附加-技术用度+其他收益-非频频性损益诊治项
能 EBIT（息税前盈余） 利润总数+用度化利息支拨-非频频性损益诊治项
力
EBITDA（息税折旧摊销
EBIT+折旧+无形钞票摊销+弥远待摊用度摊销
前盈余）
净钞票收益率 净利润/整个者权力总共平均值
净利润率 净利润/营业收入
现 经 调 整 的 经 营 举止 产 生 商量举止产生的现款流量净额-购建固定钞票无形钞票和其他弥远钞票支付的现款中本钱化
金
流 的现款流量净额 的研发支拨-分拨股利利润或偿付利息支付的现款中利息支拨和夹杂型证券股利支拨
流动比率 流动钞票/流动欠债
偿 速动比率 (流动钞票-存货)/流动欠债
债
能 利息支拨 本钱化利息支拨+用度化利息支拨+诊治至债务的夹杂型证券股利支拨
力
EBITDA 利息保障倍数 EBITDA/利息支拨
注：1、
“利息支拨、手续费及佣金支拨、退保金、赔付支拨净额、索求保障合同准备金净额、保单红利支拨、分保用度”为金融及波及金融业
务的关联企业专用；2、凭据《对于改动印发 2018 年度一般企业财务报表样子的告知》
（财会[2018]15 号），对于未施行新金融准则的企业，长
“弥远投资=可供出售金融钞票+捏有至到期投资+弥远股权投资”；3、凭据《公开辟行证券的公司信息败露诠释注解性公告第 1
期投资狡计公式为：
号——非频频性损益》证监会公告[2008]43 号，非频频性损益是指与公司泛泛商量业务无顺利关系，以及虽与泛泛商量业务关联，但由于其性
质至极和偶发性，影响报表使用东说念主对公司商量事迹和盈利智商作念出泛泛判断的各项来回和事项产生的损益。
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附四：信用等第的标志及界说
主体等第标志 含义
AAA 受评对象偿还债务的智商极强，基本不受不利经济环境的影响，负约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的智商很强，受不利经济环境的影响较小，负约风险很低。
A 受评对象偿还债务的智商较强，较易受不利经济环境的影响，负约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的智商一般，受不利经济环境影响较大，负约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的智商较弱，受不利经济环境影响很大，有较高负约风险。
B 受评对象偿还债务的智商较地面依赖于迢遥的经济环境，负约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的智商相当依赖于迢遥的经济环境，负约风险极高。
CC 受评对象基本弗成偿还债务，负约很可能会发生。
C 受评对象弗成偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下第级外，每一个信用等第可用“＋”、“－”标志进行微调，暗意略高或略低于本等第。
中弥远债项等第标志 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较地面依赖于迢遥的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全脾性外依赖于迢遥的经济环境，信用风险极高。
CC 基本弗成保证偿还债券。
C 弗成偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下第级外，每一个信用等第可用“＋”、“－”标志进行微调，暗意略高或略低于本等第。
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